"פותחים דלתות לזכויות בנכס"- דמי מפתח
מהו תשלום ״דמי המפתח״ ומהן הזכויות שהוא מעניק? עו״ד אמיר שטיינהרץ במאמר על העסקה ששורשיה בימי המנדט הבריטי
08/02/2016 | 07:36 | מאת:
עו"ד אמיר שטיינהרץ
| 
במאמר אחר באתר זה, הזכרנו כי דייר מוגן הוא מי ששילם דמי מפתח נוסף לדמי השכירות בנכס. ביארנו בקצרה מהם "דמי המפתח" ועתה נתמקד מקרוב בסוגיה.
תשלום של "דמי מפתח" הוא למעשה, ביצוע של עסקה במקרקעין- התשלום פותח את האפשרות לרכוש סטטוס של "דייר מוגן" שהוא משהו בין שכירות בנכס לבין בעלות מלאה בו. היות ודמי המפתח משולמים בנפרד מדמי השכירות (במובן זה שהם לא חלק מגובה דמי השכירות), ניתן להניח מבחינה כלכלית-חישובית נטו כי הם "קונים עוד משהו". ה"משהו" הזה שדמי המפתח קונים כאמור, הוא זכות ההחזקה בנכס שניתן גם להעבירה לאחרים בתנאים מסוימים, אך היא אינה ניתנת להורשה. בפועל, בדרך כלל התשלום הנפרד של דמי המפתח "מתומחר" בדמי השכירות, כך שהשכירות נמוכה יותר יחסית (אולם, שימו לב: איש לא אמר ש"דמי המפתח" הם 'חינם').
תשלום של "דמי מפתח" הוא למעשה, ביצוע של עסקה במקרקעין- התשלום פותח את האפשרות לרכוש סטטוס של "דייר מוגן" שהוא משהו בין שכירות בנכס לבין בעלות מלאה בו. היות ודמי המפתח משולמים בנפרד מדמי השכירות (במובן זה שהם לא חלק מגובה דמי השכירות), ניתן להניח מבחינה כלכלית-חישובית נטו כי הם "קונים עוד משהו". ה"משהו" הזה שדמי המפתח קונים כאמור, הוא זכות ההחזקה בנכס שניתן גם להעבירה לאחרים בתנאים מסוימים, אך היא אינה ניתנת להורשה. בפועל, בדרך כלל התשלום הנפרד של דמי המפתח "מתומחר" בדמי השכירות, כך שהשכירות נמוכה יותר יחסית (אולם, שימו לב: איש לא אמר ש"דמי המפתח" הם 'חינם').
אז איך הגענו למצב המשפטי המוזר הזה?
כמו הרבה "הרגלים משפטיים" בשיטה הישראלית, גם זו "ירושה" מתקופת המנדט הבריטי. לאחר מלחמת העולם השנייה, היה מחסור רב בדירות לרכישה בבריטניה וכן, עקב מלחמת העולם, מעטים היו האנשים שיכלו להרשות לעצמם לרכוש נכס במחיר מלא. הממשלה נתנה לכך מענה על-ידי יצירת מעין זכות קניינית חדשה- "הדיירות המוגנת". באופן זה, אנשים שלא יכלו לעמוד ברכישת דירה יכלו להבטיח כי לא ישארו בלא קורת גג תוך כדי שהם לא פושטים יד על-מנת לעמוד בדמי השכירות.
כאשר שלטו הבריטים בארץ ישראל הם "יבאו" את הרעיון לכאן ועם קום המדינה המשכנו בשיטה. רק מה, שלא כמו האנגלים, לישראלים נטייה טבעית שגורמת להם לעשות הכל רק "לא להיות פראיירים". כתוצאה רבו המחלוקות סביב סוגיית תשלום דמי המפתח והשאלה אילו זכויות בדיוק רוכש הדייר ששילם את דמי המפתח. הפועל היוצא של מחלוקות אלו היה חקיקתו של חוק הגנת הדייר (1972).
בישראל ישנן 3,000 שכירויות בדמי מפתח
כפי שנסקר במאמר לעניין דיירות מוגנת ("דייר מוגן"), כיום החוק כמעט ולא חל על מרבית עסקאות השכירות היות ומעטים המבנים שנבנו לפני 1968 ועדיין מוצעות בהן דירות להשכרה (וכן, חוזה השכירות עצמו קובע בדרך כלל כי "על חוזה זה לא יחול חוק הגנת הדייר"). אולם, עדיין בישראל שנת 2012 יש כ-3,000 שכירויות בדמי מפתח. הווה אומר כ-3,000 דיירים מוגנים. לעיתים, ניתן לראות כי לא רק דירות מוצעות להשכרה בדמי מפתח אלא גם משרדים. בפועל, זהו מעין "שוק פנימי" מצומצם של נכסים עליהם חל החוק ובהם מתבצע סחר פנימי.
בישראל ישנן 3,000 שכירויות בדמי מפתח
כפי שנסקר במאמר לעניין דיירות מוגנת ("דייר מוגן"), כיום החוק כמעט ולא חל על מרבית עסקאות השכירות היות ומעטים המבנים שנבנו לפני 1968 ועדיין מוצעות בהן דירות להשכרה (וכן, חוזה השכירות עצמו קובע בדרך כלל כי "על חוזה זה לא יחול חוק הגנת הדייר"). אולם, עדיין בישראל שנת 2012 יש כ-3,000 שכירויות בדמי מפתח. הווה אומר כ-3,000 דיירים מוגנים. לעיתים, ניתן לראות כי לא רק דירות מוצעות להשכרה בדמי מפתח אלא גם משרדים. בפועל, זהו מעין "שוק פנימי" מצומצם של נכסים עליהם חל החוק ובהם מתבצע סחר פנימי.
בחינת הפסיקה בשאלות ומחלוקות הנוגעות לשאלה "מה בדיוק קונים דמי המפתח" מלמדת כי הנטייה בפסיקה היא להעניק פירוש מצמצם ככל האפשר לזכויות הדיירות המוגנת ובכך לצמצם את הפריווילגיות ש"דמי המפתח" טומנים בחובם. מדוע? הרי החוק מאפשר זאת? הסיבה לכך נטועה בכך שדיירות מוגנת היא, כאמור, משהו בין שכירות לבעלות והתוצאה היא "כרסום" בבעלות של הבעלים. הרי אם מושכים את השמיכה מקצה אחד היא בהכרח מתקצרת בקצה השני. ובמקרה שלנו: הקצה של בעל הבית. לא היינו רוצים למצוא את עצמנו בנעליים של בעלי הדירה שלא מסוגל לפנות בשום דרך את הדייר שלו, ולא רק שהדייר לא רוצה ללכת, הוא רוצה לשכן שם את הנכדים והנינים שלו.
ולכן, אמנם תיאורטית "דמי המפתח פותחים דלת לעולם של זכויות" אולם, נראה שהפסיקה והשינויים בחקיקה עושים כל שביכולתם כדי לנסות ולסגור דלת זו.
שאלות על המאמר? מוזמנים לשאול בפורום דיני מקרקעין
